Akhirnya sy jadi penasaran, memang seperti apa cara untuk menentukan harga rumah yang berimbang. Maksudnya, harga yang pantas menurut si penjual dan sesuai juga menurut si pembeli. Beberapa teman yang bergerak di bidang properti dengan antusias memberi penjelasan, dan ternyata.... tidak ada perhitungan nilai rumah yang baku... hebaat.
T
etapi dari semua yang tidak baku itu, ada benang merah yang bisa diambil, akhirnya sy rangkum seperti di bawah ini:
etapi dari semua yang tidak baku itu, ada benang merah yang bisa diambil, akhirnya sy rangkum seperti di bawah ini:Harga properti ditentukan oleh jumlah HARGA TANAH dan HARGA BANGUNAN
Kita mulai dari pertanyaan yang paling mudah dulu. Berapa harga bangunan?
Mari lihat kasus pembangunan rumah. Apabila seseorang memiliki tanah, kemudian dibangun rumah baru di atas tanah tersebut, berapa biaya yang dihabiskan untuk membangunannya? Nah nilai tersebut adalah harga bangunan aktual, benar-benar harga yang ada di lapangan. Kalo orang ingin membeli rumahnya gantikan saja ongkos pembangunan rumahnya ditambah harga tanahnya.
Lalu bagaimana kalo ingin menentukan rumah second? Ongkos bikinnya bisa beda-beda kan?
Dari ongkos pembangunan rumah baru tersebut, kalo kita bagi dengan luas bangunan, maka kita bisa mendapatkan harga rata-rata permeter perseginya. Nah nilai rata-rata ini yang kita jadikan acuan untuk menentukan harga bangunan lainnya.
Bagaimana kita tau berapa harga bangunan baru saat ini?Gampangnya, cari informasi ke developer perumahan. Setiap rumah baru yang ditawarkan developer pasti ada spesifikasinya; luas tanah, luas bangunan, fasilitas, dsb. Cari tau berapa harga rumah tersebut dan berapa harga tanahnya saat ini. Berbeda dengan rumah second, developer sebagai pemilik lahan biasanya langsung menentukan harga tanah di lokasi yang dijualnya, harganya fixed.
Harga rumah baru dari developer - harga tanah = harga bangunan
harga bangunan /luas bangunan = harga bangunan permeter persegi
Harga dari developer ini bisa menjadi acuan untuk menentukan harga bangunan second
Saat tulisan ini dibuat (April 2010) harga rata-rata bangunan untuk kualitas standar sekitar 2,5jt/m2. Untuk rumah yang menggunakan bahan bangunan berkualitas tinggi secara otomatis harga rata-ratanya meningkat, untuk perumahan mewah bisa mencapai 3,5j - 4,5jt/m2.
Seorang teman yang baru menyelesaikan rumahnya yang tergolong sangat mewah menghabiskan dana 30 M untuk rumah seluas 3000 m2 ditambah kolam renang. Berarti harga bangunannya sekitar 10jt/m2. Kenapa bisa semahal itu? Karena bahan bangunan yang digunakannya kualitas utama dan instalasi rumahnya mengikuti standar gedung bertingkat, karena tingkat kesulitannya yang tinggi otomatis tukangnya juga tidak bisa sembarangan dan harga jasa mereka lebih tinggi daripada tukang yang biasa.
Selain kualitas bahan bangunannya, ada faktor utama lain yang menentukan harga bangunan, yaitu usia bangunan. Semakin tua usia bangunan semakin berkurang nilainya, karena semakin hari bangunannya semakin rusak. Istilah bekennya terdepresiasi. Untuk bangunan yang sudah tua, 20 tahun ke atas, biasanya dihargai dengan harga sisa. Kira-kira kalo padanannya dengan otomotif, mobil yang sudah sangat tua dianggep besi bekas, harganya sesuai harga kiloan besi bekas.
Harga sisa untuk bangunan 1jt/m2
usia 1-5 th: +90% harga baru (atau kurangi 250.000/m2 dari harga baru)
usia 5-10 th: + 80% harga baru (atau kurangi 500.000/m2 dari harga baru)
usia 10-20 th: + 60% harga baru (atau kurangi 1.000.000/m2 dari harga baru)
usia >20 th: 1jt /m2
Untuk rumah yang sudah reyot.... biasanya sudah tidak dianggap harga rumahnya alias dikasih gratis.
(Tunggu lanjutannya di bagian 2.... Menentukan Harga Tanah)
