Menentukan Harga Rumah 1 (Harga Bangunan)

Beberapa waktu yang lalu ada properti teman yang dijual murah untuk menutupi hutang bank. Seorang teman yang lain sy kabari tentang properti tersebut. Anehnya, dia menghitung harga bangunan dengan kira-kira, tidak perduli berapa luas bangunannya... "Yaa, bangunan kan kira-kira 200 juta ..." saat itu saya bingung, kok bangunan besar ato kecil harganya bisa sama??? Rasanya ga gitu deh cara hitungnya...

Akhirnya sy jadi penasaran, memang seperti apa cara untuk menentukan harga rumah yang berimbang. Maksudnya, harga yang pantas menurut si penjual dan sesuai juga menurut si pembeli. Beberapa teman yang bergerak di bidang properti dengan antusias memberi penjelasan, dan ternyata.... tidak ada perhitungan nilai rumah yang baku... hebaat.

Tetapi dari semua yang tidak baku itu, ada benang merah yang bisa diambil, akhirnya sy rangkum seperti di bawah ini:

Harga properti ditentukan oleh jumlah HARGA TANAH dan HARGA BANGUNAN

Kita mulai dari pertanyaan yang paling mudah dulu. Berapa harga bangunan?

Mari lihat kasus pembangunan rumah. Apabila seseorang memiliki tanah, kemudian dibangun rumah baru di atas tanah tersebut, berapa biaya yang dihabiskan untuk membangunannya? Nah nilai tersebut adalah harga bangunan aktual, benar-benar harga yang ada di lapangan. Kalo orang ingin membeli rumahnya gantikan saja ongkos pembangunan rumahnya ditambah harga tanahnya.

Lalu bagaimana kalo ingin menentukan rumah second? Ongkos bikinnya bisa beda-beda kan?

Dari ongkos pembangunan rumah baru tersebut, kalo kita bagi dengan luas bangunan, maka kita bisa mendapatkan harga rata-rata permeter perseginya. Nah nilai rata-rata ini yang kita jadikan acuan untuk menentukan harga bangunan lainnya.

Bagaimana kita tau berapa harga bangunan baru saat ini?

Gampangnya, cari informasi ke developer perumahan. Setiap rumah baru yang ditawarkan developer pasti ada spesifikasinya; luas tanah, luas bangunan, fasilitas, dsb. Cari tau berapa harga rumah tersebut dan berapa harga tanahnya saat ini. Berbeda dengan rumah second, developer sebagai pemilik lahan biasanya langsung menentukan harga tanah di lokasi yang dijualnya, harganya fixed.

Harga rumah baru dari developer - harga tanah = harga bangunan

harga bangunan /luas bangunan = harga bangunan permeter persegi

Harga dari developer ini bisa menjadi acuan untuk menentukan harga bangunan second

Saat tulisan ini dibuat (April 2010) harga rata-rata bangunan untuk kualitas standar sekitar 2,5jt/m2. Untuk rumah yang menggunakan bahan bangunan berkualitas tinggi secara otomatis harga rata-ratanya meningkat, untuk perumahan mewah bisa mencapai 3,5j - 4,5jt/m2.

Seorang teman yang baru menyelesaikan rumahnya yang tergolong sangat mewah menghabiskan dana 30 M untuk rumah seluas 3000 m2 ditambah kolam renang. Berarti harga bangunannya sekitar 10jt/m2. Kenapa bisa semahal itu? Karena bahan bangunan yang digunakannya kualitas utama dan instalasi rumahnya mengikuti standar gedung bertingkat, karena tingkat kesulitannya yang tinggi otomatis tukangnya juga tidak bisa sembarangan dan harga jasa mereka lebih tinggi daripada tukang yang biasa.

Selain kualitas bahan bangunannya, ada faktor utama lain yang menentukan harga bangunan, yaitu usia bangunan. Semakin tua usia bangunan semakin berkurang nilainya, karena semakin hari bangunannya semakin rusak. Istilah bekennya terdepresiasi. Untuk bangunan yang sudah tua, 20 tahun ke atas, biasanya dihargai dengan harga sisa. Kira-kira kalo padanannya dengan otomotif, mobil yang sudah sangat tua dianggep besi bekas, harganya sesuai harga kiloan besi bekas.

Harga sisa untuk bangunan 1jt/m2

usia 1-5 th: +90% harga baru (atau kurangi 250.000/m2 dari harga baru)

usia 5-10 th: + 80% harga baru (atau kurangi 500.000/m2 dari harga baru)

usia 10-20 th: + 60% harga baru (atau kurangi 1.000.000/m2 dari harga baru)

usia >20 th: 1jt /m2

Untuk rumah yang sudah reyot.... biasanya sudah tidak dianggap harga rumahnya alias dikasih gratis.

(Tunggu lanjutannya di bagian 2.... Menentukan Harga Tanah)

Ruko 1,5 M didapat dengah harga 1 M

Ini cerita salah seorang agen properti yang sy kenal. Beliau punya listing Ruko di daerah Cicadas Bandung. Kalau Anda pernah ke Bandung, daerah cicadas pernah menjadi daerah terpadat di dunia. Di trotoarnya banyak sekali pedagang kaki lima. Begitu Anda keluar toko, anda ga akan bisa melihat jalan, karena tertutup mereka yang jualan dan pembelinya. Bagaimana caranya toko-toko di Cicadas bisa laku jualannya?

Ruko ini awalnya ditawarkan 1,5 M oleh pemiliknya. Dengan kondisi pasar cicadas yang ramai dan banyak pedagang kaki lima, banyak pedagang yang menolak waktu ditawarkan ruko tersebut. "Gimana jualan sy bisa laku? Etalase sy ga keliatan dari jalan. Apalagi barang-barang yang nutupin etalase banyak sekali. Gak ah, susah!"

Dengan kondisi begitu, penjual juga pusing mo ke mana jualnya. Saat seperti inilah fungsi agen properti terlihat. Memang ada agen properti yg hanya menunggangi saja, ikut dapet komisinya tapi ga bantu jualin. Tetapi sebenranya, agen properti yg profesional justru mempertemukan orang-orang yg memerlukan dengan yang memiliki barang. Hanya orang-orang yg bisa mengenali nilai tambah suatu properti yg akan tertarik untuk memilikinya. Dan agen properti harus tau di mana menemukan orang-orang ini.

Kadang ada pertanyaan, kenapa harus lewat agen? langsung aja ketemu pemiliknya. Nah kasus ini sangat bagus untuk jadi contoh. Kalau pembeli langsung ketemu pemilik, pasti dikasih harga 1,5M, mungkin bisa turun, tapi ga jauhlah paling-palign sampe 1,3M atau kalau bener-bener butuh uang bsia sampe 1,2M. Tapi itu pasti dengan negosiasi yang alot.

Dengan bantuan teman sy ini, pembeli dapat harga 1M. Urusan nego harga dengan pemilik diselesaikan oleh agen. urusan serah terima uang pembayaran, juga diselesaikan oleh agen.
Lumayan kan? Dapet harga murah dan ga ribet... (Lumayan kok 500jt selisihnya.. hahaha)
That's what property agent r 4 .......